「住宅ローン控除って、前年と何が変わったの？」と気になっている方も多いのではないでしょうか。住宅購入は人生最大の買い物ですから、税制の変更は見逃せません。
結論から言うと、住宅ローン控除は控除期間や借入限度額に段階的な縮小が適用されており、特に省エネ基準を満たさない一般住宅は控除対象外になっています。これから家を買う方はしっかり確認しておくことが大切です。
この記事では、住宅ローン控除の基本から最新の変更点、適用条件、確定申告の方法までわかりやすく解説します。控除を最大限活用するコツも紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。
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住宅ローン控除の基本をおさらい
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを組んで家を買った方が年末のローン残高の一定割合を所得税から控除できる制度です。
基本的な仕組みは以下のとおりです。
- 控除率：年末ローン残高の0.7%
- 控除期間：新築は最大13年、中古は10年（省エネ基準適合住宅は2026年改正で13年に拡充）
- 対象：自ら居住する住宅の取得・増改築
- 所得要件：合計所得金額2,000万円以下
以前は控除率が1%でしたが、税制改正で0.7%に引き下げられました。それでも13年間で数百万円の節税になるケースもあり、住宅購入者にとって非常に大きな優遇制度です。
住宅ローン控除の変更点
借入限度額の段階的引き下げ
住宅の種類ごとに借入限度額が設定されています。入居時期による借入限度額は以下のとおりです。
| 住宅の種類 | 借入限度額 |
|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 |
| 一般住宅（省エネ基準非適合） | 0円（対象外） |
※子育て世帯・若者夫婦世帯は上乗せ措置あり（後述）
一番大きなポイントは、省エネ基準を満たさない一般住宅は新築で控除対象外になっていることです。これから新築を建てるなら、最低でも省エネ基準適合住宅にする必要があります。
子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ措置
子育て世帯・若者夫婦世帯（19歳未満の子がいる世帯、または夫婦いずれかが40歳未満の世帯）への借入限度額の上乗せ措置が設けられています。
- 認定住宅：5,000万円
- ZEH水準省エネ住宅：4,500万円
- 省エネ基準適合住宅：4,000万円
該当する方は通常より多くの控除を受けられるため、必ず確認しましょう。
中古住宅の取り扱い
中古住宅の住宅ローン控除は、新築とは条件が異なります。
- 控除期間：10年間
- 借入限度額：認定住宅等は3,000万円、その他の住宅は2,000万円
- 築年数要件：1982年以降に建築された住宅（新耐震基準適合）
中古住宅は新築ほど省エネ要件が厳しくないため、比較的利用しやすい制度と言えます。
住宅ローン控除の適用条件
主な適用要件
- 住宅ローンの返済期間が10年以上
- 取得後6か月以内に居住を開始し、12月31日まで引き続き居住していること
- 合計所得金額が2,000万円以下
- 床面積が50平方メートル以上（合計所得1,000万円以下の場合は40平方メートル以上）
- 居住用部分の面積が全体の1/2以上
省エネ基準適合の証明方法
控除を受けるには、省エネ基準に適合していることを示す証明書が必要です。具体的には以下の書類が使えます。
- 建設住宅性能評価書
- 住宅省エネルギー性能証明書
- BELS評価書
- 認定長期優良住宅の認定通知書
ハウスメーカーや工務店に事前に確認しておくことが大切です。
省エネ基準の証明書がないと控除を受けられません。住宅を購入する前に、必ずハウスメーカーや工務店に「省エネ基準適合の証明書は取得できるか」を確認しましょう。
住宅ローン控除の確定申告の方法
初年度は確定申告が必要
住宅ローン控除を受ける初年度は必ず確定申告が必要です。会社員でも年末調整だけでは適用されません。2年目以降は年末調整で手続きできます。申告に必要な書類については以下の記事で確認できます。
確定申告に必要な書類
- 確定申告書（第一表・第二表）
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住宅ローンの年末残高等証明書（金融機関から届く）
- 不動産売買契約書または工事請負契約書のコピー
- 登記事項証明書
- 省エネ基準適合の証明書
確定申告はe-Taxを使えばオンラインで完結するため、国税庁のe-Taxを活用しましょう。
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住宅ローン控除を最大限活用するコツ
ふるさと納税との併用
住宅ローン控除とふるさと納税は併用可能です。ただし、住宅ローン控除で所得税が大幅に減ると、ふるさと納税の控除上限額も変わるため、シミュレーションしてから寄付額を決めるのがおすすめです。
iDeCoとの併用
iDeCo（個人型確定拠出年金）も併用できます。iDeCoの掛金は全額所得控除のため、住宅ローン控除と合わせて使えば大きな節税効果が期待できます。年収別の返済シミュレーションは以下の記事でまとめています。
控除しきれない分は住民税からも控除
所得税で控除しきれなかった分は、翌年の住民税から最大97,500円まで控除されます。年収がそこまで高くなくても、住民税からの控除で取り戻せるケースがあるので安心してください。
住宅ローン控除に関するよくある質問
Q. 契約と入居のタイミングが年をまたいだ場合はどうなる？
住宅ローン控除は入居した年の制度が適用されます。契約時期ではなく入居時期が基準になるため、入居タイミングには注意しましょう。
Q. 繰り上げ返済したら控除額は減る？
繰り上げ返済で年末残高が減れば、その分控除額も減ります。また、返済期間が10年を切ると控除自体が受けられなくなるため注意が必要です。繰り上げ返済のタイミングは控除期間終了後がベストです。繰り上げ返済のメリット・注意点は以下の記事で解説しています。
Q. 共働きで住宅ローン控除を最大化するには？
ペアローンで夫婦それぞれが控除を受けるのが有効です。ただし、諸費用が2倍になるデメリットもあるため、トータルでお得かどうか計算してから判断しましょう。
Q. 補助金制度と併用できる？
子育て支援型の補助金制度など、住宅ローン控除と併用できる制度もあります。最新の情報は国土交通省のサイトでチェックしてみてください。
まとめ：住宅ローン控除は省エネ住宅が必須
- 省エネ基準非適合の一般住宅は控除対象外
- 子育て世帯・若者夫婦世帯は借入限度額の上乗せあり
- 控除率は0.7%、新築は最大13年間
- 初年度は確定申告が必須
- ふるさと納税やiDeCoとの併用で節税効果アップ
これから住宅購入を考えている方は、省エネ基準への適合を必ず確認してから進めましょう。
制度の詳細は国税庁の公式サイトで最新情報をチェックしてみてください。住宅の省エネ基準については国土交通省、ローン全般の情報は住宅金融支援機構のサイトも参考になります。
※この記事の情報は一般的な内容です。税制は毎年変更される可能性がありますので、最新の情報は国税庁の公式サイトや税理士にご確認ください。
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