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名前は似ているけど中身は全然違う2つの返済方法
住宅ローンを組むときに「元利均等返済にしますか？元金均等返済にしますか？」と聞かれて、違いがよくわからなかった方も多いのではないでしょうか。名前が似ているうえに「元利」「元金」という言葉自体が聞き慣れないため、混乱するのも無理はありません。
この2つの返済方法は毎月の返済額の仕組みがまったく異なり、総返済額にも差が出ます。借入金額や返済期間によっては数十万円〜百万円以上の差になることもあるため、しっかり理解しておきたいポイントです。
この記事では、元利均等返済と元金均等返済の違いを具体的な数字を使ってわかりやすく解説し、それぞれに向いている方の特徴もご紹介します。住宅ローンだけでなく、不動産投資ローンやカーローンなどにも共通する知識ですので、ぜひ参考にしてください。
元利均等返済とは
元利均等返済は、毎月の返済額（元金＋利息の合計）が一定になる返済方法です。住宅ローンでは最も一般的な方式で、多くの金融機関がこちらをデフォルトとして案内しています。
仕組みのポイント
毎月の返済額が同じ金額になるように、元金と利息の内訳が自動的に調整されます。返済開始当初は利息の割合が大きく、元金の割合は小さい。返済が進むにつれて利息が減り、元金の割合が徐々に増えていく仕組みです。
例えば毎月10万円の返済の場合、最初の頃は利息6万円＋元金4万円くらいの配分になります。返済が進んで残高が減ると、利息2万円＋元金8万円のように元金の割合が増えていきます。
メリット
毎月の返済額が一定：家計の見通しが立てやすく、返済計画を組みやすい。毎月の出費が変動しないので、収支管理がシンプルになります。
返済初期の負担が軽い：元金均等返済と比較して、返済開始当初の毎月の支払額が低く抑えられます。住宅購入直後は家具や引っ越しなどの出費が多い時期なので、この点は大きなメリットです。
デメリット
総返済額が多くなる：返済初期に元金の減りが遅いため、その分だけ利息が多くかかります。
元金がなかなか減らない：特にローン開始直後は、支払っている金額のうち利息の割合が大きいため、「たくさん払っているのに残高があまり減らない」と感じることがあります。
元金均等返済とは
元金均等返済は、毎月の元金の返済額が一定で、そこに残高に応じた利息が上乗せされる返済方法です。
仕組みのポイント
元金部分は毎月同じ金額を返済しますが、利息は残高に応じて計算されるため、返済が進んで残高が減ると利息も減ります。その結果、毎月の返済額は少しずつ減っていきます。
返済初期は「一定の元金＋多い利息」で返済額が大きくなりますが、後半になるにつれて「一定の元金＋少ない利息」となり、返済が楽になっていく構造です。
メリット
総返済額が少なくなる：元金の減りが早いため、利息の総額が元利均等返済より少なくなります。
返済額が徐々に減っていく：退職後に返済額を少なくしたい方にとっては、時間が経つほど楽になる仕組みは安心材料になります。
デメリット
返済初期の負担が大きい：返済開始当初の毎月の返済額が、元利均等返済よりも高くなります。住宅購入直後の出費が多い時期にこの負担が重くのしかかることがあります。
毎月の返済額が変動する：金額が毎月少しずつ変わるため、家計管理がやや煩雑になります。
具体的な数字で比較してみよう
理屈だけだとピンと来ないので、実際の数字で比較してみましょう。以下はあくまで概算の目安です。
シミュレーション条件
借入金額：3,000万円
金利：年1.5%（固定）
返済期間：35年
| 比較項目 | 元利均等返済 | 元金均等返済 |
|---|---|---|
| 毎月の返済額 | 約9.2万円（ずっと同じ） | 初回 約10.9万円 → 最終回 約7.2万円 |
| 総返済額 | 約3,858万円 | 約3,789万円 |
| 利息合計 | 約858万円 | 約789万円 |
| 利息の差 | 元金均等の方が約69万円お得 | |
元金均等返済の方が利息合計で約69万円少なくなります。69万円は決して小さくない金額ですが、35年という長い期間の総額で見ると約1.8%の差。劇的な差ではないとも言えます。
一方で、返済初期の毎月の負担は元金均等の方が約1.7万円高くなります。住宅購入直後の出費が重なる時期にこの差は少なくないかもしれません。
金利が異なる場合の影響
金利が高いほど、2つの返済方法の差は大きくなります。金利1.0%であれば利息差は約30万円程度ですが、金利2.0%になると利息差は約120万円以上に広がります。金利が高い環境では、元金均等返済のメリットがより大きくなると覚えておきましょう。
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元利均等返済が向いている方
毎月の返済額を一定にしたい方：家計管理をシンプルにしたい。
返済初期の負担をできるだけ抑えたい方：住宅購入直後の出費が多い時期。
住宅ローン以外の出費が読めない方：子どもの教育費や転職の可能性など。
将来的に繰上返済を活用する予定の方：余裕があるときに繰上返済すれば、元金均等に近い効果が得られます。
元金均等返済が向いている方
初期の返済額が高くても問題ない方：収入に十分な余裕がある。
総返済額を1円でも減らしたい方：69万円の差が大きいと感じる。
退職後の返済負担を軽くしたい方：返済が進むにつれて毎月の支払額が減る。
将来的に収入が減る可能性がある方：後半の返済額が少なくなるので安心感がある。
実は「元利均等＋繰上返済」が最も柔軟
ここまで2つの返済方法を比較してきましたが、実は元利均等返済を選んだうえで、余裕があるときに繰上返済を行う方法が、最も柔軟性の高い選択肢です。
元利均等返済なら毎月の返済額が一定なので、家計の安定を保てます。そのうえで、ボーナス時や貯蓄に余裕ができたときに繰上返済を行えば、元金をまとめて減らすことができ、結果的に元金均等返済に近い（あるいはそれ以上の）利息削減効果が得られます。
繰上返済は「やるかやらないかを自分で決められる」のが大きなメリット。家計が苦しい時期は繰上返済せず、余裕がある時期にまとめて行うという柔軟な運用が可能です。
金融機関によっては選べない場合も
注意点として、すべての金融機関で元金均等返済を選べるわけではありません。特にネット銀行では元利均等返済のみの取り扱いというケースが少なくありません。元金均等返済を希望する場合は、申し込み前に金融機関に対応しているかどうか必ず確認しておきましょう。
メガバンクや地方銀行は両方の返済方法に対応していることが多いですが、審査の際に元金均等返済を選ぶと「初期の返済額」を基準に審査されるため、借入可能額が元利均等の場合より少なくなることがあります。この点も事前に確認しておきたいポイントです。
変動金利の場合はどうなる？
ここまでのシミュレーションは固定金利を前提としていますが、変動金利を選んだ場合は状況が異なります。
元利均等返済＋変動金利の場合、金利が上がると返済額のうち利息の割合が増え、元金の減りがさらに遅くなります。最悪の場合、毎月の返済額で利息を払いきれず、未払い利息が発生するリスクもあります（いわゆる「未払利息問題」）。
元金均等返済＋変動金利の場合は、金利が上がると毎月の利息が増えるため返済額が増加しますが、元金は着実に減っていくため、元利均等ほどのリスクは小さいと考えられます。
変動金利を選ぶ場合は、将来の金利上昇に備えて返済額の増加分を想定しておくことが重要です。金利が上がっても返済に困らないよう、手元に十分な資金を確保しておきましょう。
よくある質問
Q. 結局どちらを選べばいい？
迷ったら元利均等返済を選んでおけば問題ありません。返済額が一定で管理しやすく、繰上返済と組み合わせれば利息の節約も可能です。初期の返済負担に余裕があり、総返済額を確実に減らしたい方は元金均等返済を検討してください。
Q. 途中で返済方法を変更できる？
基本的には、ローン契約時に決めた返済方法を途中で変更することはできない金融機関がほとんどです。一部の金融機関では条件付きで変更可能な場合もあるので、契約前に確認しておくと安心です。
Q. 不動産投資ローンの場合はどちらが有利？
不動産投資では、キャッシュフロー（毎月の手残り）を安定させるために元利均等返済が一般的です。ただし、元金均等返済を選ぶことで総返済額を抑えられるメリットもあるため、投資の目的や物件の収支に合わせて選択しましょう。
詳しいシミュレーションは住宅金融支援機構のシミュレーションツールで自分の条件を入力して試してみてください。返済方式や住宅ローン全般の基礎知識は全国銀行協会のサイトでも詳しく解説されています。各銀行の住宅ローン金利比較にはフラット35公式サイトも参考になります。
まとめ：迷ったら元利均等返済＋繰上返済の組み合わせがおすすめ
元利均等返済は毎月の返済額が一定で管理しやすく、元金均等返済は総返済額が少なくなるが初期の負担が大きい。それぞれの特徴を理解したうえで、自分のライフプランに合った方を選びましょう。
3,000万円・年利1.5%・35年の場合、利息の差は約69万円。決して小さくはありませんが、元利均等返済＋繰上返済の組み合わせで同等以上の効果を得ることも可能です。柔軟性を重視するなら、元利均等返済をベースに、余裕のあるときに繰上返済を活用するのがおすすめです。
※この記事のシミュレーションは概算値です。実際の返済額は金融機関の計算方法や金利条件により異なります。住宅ローンに関する重要な判断は、必ず金融機関やファイナンシャルプランナーにご相談ください。
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