住宅ローンの借り換えを検討するとき、意外と見落としがちなのが「借り換えにかかる費用」です。金利差だけを見て「お得だ」と飛びついたものの、諸費用を含めたら思ったほどメリットがなかった…ということは珍しくありません。
借り換え費用は借入額3,000万円のケースでトータル80万〜120万円が目安です。決して小さな金額ではないため、事前に内訳と相場をしっかり把握しておくことが大切です。
この記事では、借り換えにかかる費用の内訳をカテゴリ別にまとめ、費用を抑えるコツや「費用込みの損益計算」の方法まで詳しく解説します。「本当に得する借り換え」を実現するために、ぜひ参考にしてください。
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借り換えにかかる費用の全体像
住宅ローンの借り換えにかかる費用は、大きく分けて「新しい銀行に払う費用」「現在の銀行に払う費用」「その他の費用」の3つに分類できます。
借入額3,000万円のケースでの相場を見ていきましょう。
新しい銀行に払う費用
| 費目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 事務手数料（定率型） | 約66万円（借入額の2.2%） | ネット銀行に多い |
| 事務手数料（定額型） | 3〜5万円程度 | 金利が若干高くなる傾向 |
| 保証料 | 0円〜数十万円 | ネット銀行は無料が多い |
現在の銀行に払う費用
| 費目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 全額繰上返済手数料 | 0円〜3万3,000円程度 | ネットバンキング経由なら無料の銀行も |
その他の費用
| 費目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 抵当権抹消登記費用 | 1万5,000円〜2万円程度 | 旧ローンの抵当権を外す |
| 抵当権設定登記費用 | 3万〜12万円 | 軽減措置適用で0.1%に（通常0.4%） |
| 司法書士報酬 | 8万〜15万円程度 | 登記手続きの代行費用 |
| 印紙税 | 2万円 | 1,000万超5,000万以下の場合。電子契約なら不要 |
合計でどのくらいかかる？
3,000万円の借り換えの場合、トータルで約80万〜120万円が目安です。内訳で最も大きいのは事務手数料で、定率型の場合は約66万円にもなります。
ただし、事務手数料が定額型の銀行を選べばもっと安く抑えられます。逆に、保証料がかかるメガバンクなどでは金額がさらに高くなる可能性もあるため、銀行選びの段階で費用を確認しておくことが重要です。
事務手数料「定率型」と「定額型」の違い
借り換え費用の中で最も差が出るのが事務手数料です。「定率型」と「定額型」の2パターンがあり、それぞれ特徴が異なります。
定率型
借入額に対して一定の割合（2.2%が一般的）で計算されます。3,000万円なら約66万円です。ネット銀行に多いパターンで、金利が低い代わりに初期費用が高いのが特徴です。
定額型
借入額に関係なく一律の金額で、3万〜5万円程度のところが多くなっています。初期費用は安いですが、その分金利が0.1%〜0.2%程度高く設定されていることが一般的です。
- 長期で返済する場合 → 定率型がお得（金利が低いため、長期間で利息の差が大きくなる）
- 繰上返済で早めに完済予定 → 定額型がお得（初期費用を抑えられる）
費用を安く抑える3つのコツ
1. ネット銀行を選ぶ
ネット銀行は保証料無料のところが多く、事務手数料は定率型が主流ですが、保証料がかからない分トータルで見ると費用が抑えられるケースが多いです。
2. 全額繰上返済手数料を確認する
現在借りている銀行の全額繰上返済手数料は、ネットバンキング経由なら無料というところも増えています。窓口だと手数料がかかる場合があるため、まずはネットで手続きできるか確認しましょう。
3. 登記費用の軽減措置を活用する
住宅用の抵当権設定登記には税率の軽減措置があります。この措置が適用されれば、税率が0.4%→0.1%になります。3,000万円の借入なら登記費用が12万円→3万円になるため、かなり大きな差です。
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費用を回収できるかの判断目安
借り換え費用を回収するのにどのくらいかかるか、シンプルな計算方法を紹介します。
たとえば借り換え費用が100万円で、借り換えによって月々の返済額が1万円減ったとします。この場合、費用を回収するのに約100ヶ月（約8年4ヶ月）かかる計算になります。
残りの返済期間がそれ以上あれば借り換えのメリットがありますし、それ以下なら損になる可能性が高いでしょう。
「月々の返済額が減る＝お得」とは限りません。返済期間を延ばして月々の支払いを減らした場合、総返済額はむしろ増えることがあります。必ず「費用込みの総返済額」で比較しましょう。
正確な計算をしたい場合は、住宅金融支援機構のシミュレーションツールがおすすめです。諸費用込みで現在のローンと借り換え後のローンを比較できます。
費用を上乗せして借りることもできる
「借り換え費用を一括で払うのは厳しい…」という方は、諸費用を新しいローンに上乗せして借りることも可能です。多くの銀行がこの方法に対応しています。
ただし、その分借入額が増えるため利息も増えます。トータルで見ると自己資金で払ったほうがお得ではあります。余裕があるなら自己資金で払うのがベストですが、手元資金を減らしたくない場合は上乗せも一つの選択肢でしょう。借り換えの金利差の損益分岐点は以下の記事でシミュレーションしています。
主要ネット銀行の費用比較
主なネット銀行の借り換え費用を比較してみましょう。
| 銀行名 | 事務手数料 | 保証料 | 繰上返済手数料 |
|---|---|---|---|
| 住信SBIネット銀行 | 借入額の2.2% | 無料 | 無料（ネット経由） |
| auじぶん銀行 | 借入額の2.2% | 無料 | 無料 |
| PayPay銀行 | 借入額の2.2% | 無料 | 無料 |
| 楽天銀行 | 33万円（定額型あり） | 無料 | 無料 |
楽天銀行は定額型の事務手数料を提供しているのが特徴的です。初期費用を抑えたい方は検討してみてください。借り換え先の金利比較は以下の記事でまとめています。
まとめ：費用込みでシミュレーションするのが鉄則
住宅ローンの借り換え費用は、3,000万円の借り換えで80万〜120万円が目安です。決して安い金額ではないため、金利差だけで「お得」と判断するのは危険です。
- 費用で最も大きいのは事務手数料（定率型で借入額の2.2%）
- ネット銀行は保証料無料が多く、トータル費用を抑えやすい
- 定率型と定額型は返済計画に応じて使い分ける
- 登記費用の軽減措置を活用すれば大幅に節約できる
- 必ず「費用込みの総返済額」でシミュレーションして判断する
必ず費用込みの総返済額で比較して、本当にメリットがあるかどうかを確認しましょう。
各銀行の手数料体系は価格.comの住宅ローン比較でまとめて確認できます。不明な点があれば全国銀行協会の相談窓口（www.zenginkyo.or.jp・サイト終了）に問い合わせてみてください。
※この記事の情報は記事執筆時点のものです。最新の手数料・費用は各金融機関の公式サイトでご確認ください。
※借り換えの効果は個人の状況により異なります。
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