「住宅ローンって金利以外にもお金がかかるの？」「諸費用って具体的にいくら？」と疑問に思っている方は多いのではないでしょうか。物件価格だけに注目していると、想定外の出費に驚くことになりかねません。
結論から言うと、住宅ローンの諸費用は借入額の3～7%程度が目安です。3,000万円の借入なら約90万～210万円かかります。物件の購入費用以外にも結構な金額が必要になるため、事前に把握しておくことが大切です。
この記事では、住宅ローンの諸費用の内訳を一つひとつわかりやすく解説し、節約方法まで紹介します。「思ったよりお金がかかった…」と後悔しないために、ぜひ参考にしてください。
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住宅ローンの諸費用の内訳一覧
| 費用項目 | 目安金額（3,000万円借入の場合） | 支払先 |
|---|---|---|
| 事務手数料 | 3.3万円～66万円 | 銀行 |
| 保証料 | 0円～約62万円 | 保証会社 |
| 印紙税 | 2万円 | 国（税金） |
| 登録免許税 | 約3万～9万円 | 国（税金） |
| 司法書士費用 | 約8万～12万円 | 司法書士 |
| 火災保険料 | 約10万～30万円（5年分） | 保険会社 |
| 地震保険料 | 約5万～10万円（5年分） | 保険会社 |
| 適合証明書取得費用（フラット35の場合） | 約5万～10万円 | 検査機関 |
全部合わせると、約35万～200万円くらいになります。銀行や借入条件によって大きく変わるため、必ず事前に確認しましょう。
諸費用の各項目を詳しく解説
事務手数料
銀行に支払う住宅ローンの手続き費用です。主に2つのパターンがあります。
- 定額型：3.3万円～5.5万円程度。メガバンクに多い
- 定率型：借入額の2.2%（3,000万円なら66万円）。ネット銀行に多い
定額型は初期コストが安い反面、保証料がかかることが多いです。定率型は保証料無料の代わりに事務手数料が高めです。結局トータルではあまり変わらないケースが多いため、総コストで比較することが重要です。
保証料
保証会社に支払う費用です。ローンの返済が困難になった場合に、保証会社が銀行に弁済してくれる保証の対価です。
- 一括前払い：3,000万円・35年で約62万円。繰り上げ返済時に一部返金あり
- 金利上乗せ：金利に0.2%程度上乗せ。初期費用は不要だが総額は高くなる
- 無料：ネット銀行に多い。ただし事務手数料が高い
印紙税
金銭消費貸借契約書に貼付する収入印紙代です。借入額によって金額が決まります。
| 借入額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 500万円超～1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 6万円 |
ネット銀行で電子契約の場合、印紙税が不要になるケースもあります。金額は小さいですが、節約できるポイントです。
登録免許税
住宅ローンを組むと物件に抵当権が設定されます。この登記にかかる税金が登録免許税です。
税額は借入額の0.1%（軽減税率適用時）。3,000万円なら3万円です。軽減措置がない場合は0.4%で12万円になります。
司法書士費用
抵当権設定登記を行う司法書士への報酬です。8万～12万円程度が相場です。銀行が指定する司法書士を使うのが一般的ですが、自分で探すこともできる場合があります。
火災保険料
住宅ローンを組む場合、火災保険への加入は必須です。保険料は物件の構造（木造・鉄骨など）、所在地、補償内容によって大きく変わります。火災保険の最長契約期間は5年で、5年契約で10万～30万円程度が目安です。
地震保険料
地震保険は任意ですが、加入をおすすめします。火災保険だけでは地震による被害は補償されないためです。保険料は政府が関わっているため、どの保険会社でも同じ金額です。
住宅ローン以外にかかる物件購入の諸費用
住宅ローンの諸費用とは別に、物件購入時にもお金がかかります。
| 費用項目 | 目安金額（3,000万円物件の場合） |
|---|---|
| 仲介手数料（中古の場合） | 約105万円（物件価格の3%+6万円+消費税） |
| 不動産取得税 | 0円～数十万円（軽減措置あり） |
| 固定資産税精算金 | 数万円～十数万円 |
| 引っ越し費用 | 10万～30万円 |
| 家具・家電購入費 | 50万～100万円 |
住宅ローンの諸費用と物件購入の諸費用を合わせると、物件価格の5～10%程度は見ておきましょう。3,000万円の物件なら150万～300万円です。
住宅ローンの諸費用を節約する5つの方法
1. ネット銀行で電子契約する
電子契約なら印紙税2万円が不要になるケースがあります。小さい金額ですが、節約できるところは節約しましょう。
2. 火災保険を比較する
火災保険は銀行から紹介されるものに入る必要はありません。複数の保険会社で見積もりを取って比較すると、数万円の節約になることがあります。
3. 不要な特約は外す
火災保険の水災補償など、立地条件によっては不要な特約もあります。マンションの高層階なら水災は不要かもしれません。必要な補償だけ選びましょう。
4. 保証料型と事務手数料型を比較する
繰り上げ返済を予定しているなら、保証料一括前払い型の方がトータルで安くなることがあります。保証料は繰り上げ返済時に一部返金されますが、事務手数料は返金されないためです。
5. 諸費用ローンを活用する
諸費用を自己資金で払えない場合は、諸費用を含めて住宅ローンに組み込める銀行もあります。ただし、借入額が増えるため利息も増える点には注意が必要です。
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住宅ローン諸費用に関するよくある質問
Q. 諸費用は現金で用意する必要がある？
基本的にはそうですが、一部の銀行では諸費用も住宅ローンに含めて借りられます。自己資金に余裕がない場合は、諸費用込みで借りられる銀行を選びましょう。
Q. 諸費用は住宅ローン控除の対象になる？
事務手数料や保証料は住宅ローン控除の対象外です。控除対象はあくまでローンの借入残高に対する0.7%です。
Q. 新築と中古で諸費用は違う？
中古の場合は仲介手数料がかかるのが大きな違いです。物件価格の3%+6万円+消費税で、3,000万円の物件なら約105万円です。新築の売主物件なら仲介手数料はかかりません。
Q. 諸費用はいつ支払う？
ほとんどの諸費用は融資実行日（物件の引き渡し日）に支払います。火災保険料は契約時、引っ越し費用は引っ越し時とタイミングがずれるものもあります。
まとめ：住宅ローンの諸費用は事前に把握しておこう
- 諸費用の総額は借入額の3～7%が目安
- 事務手数料・保証料が最も大きな費用項目
- 火災保険は複数社で比較して節約できる
- 繰り上げ返済する予定なら保証料型の方がお得なケースも
- 物件購入の諸費用と合わせて総予算を計算しておく
諸費用を含めた資金計画を立てておけば、住宅購入で慌てることはありません。「物件価格＋諸費用」の総額で予算を考えましょう。
諸費用を含めた住宅購入の資金計画は、住宅金融支援機構のサイトでシミュレーションできます。火災保険の比較は価格.comの保険比較が便利です。住宅ローン全般の情報は全国銀行協会のサイトも参考になります。
※この記事の金額は目安です。実際の諸費用は借入条件や金融機関によって異なりますので、必ず各金融機関に確認してください。
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