住宅ローンを検討するとき、一番気になるのはやっぱり金利だよね。でも「変動金利」「固定金利」「期間固定金利」「フラット35」…種類が多すぎてわけわからん！ってなる人、多いと思う。
この記事では、記事執筆時点の住宅ローン金利を整理して比較していくよ。「自分にはどのタイプが合うのか」を判断する材料にしてね。
住宅ローン金利の3タイプを理解しよう
1. 変動金利
市場金利に連動して、定期的（通常は半年ごと）に金利が見直されるタイプ。2026年3月現在、最も金利が低いのがこの変動金利。ネット銀行なら年0.3%～0.5%台で借りられるところもある。
ただし、将来金利が上がれば返済額も増える。いわば「リスクを取る代わりに低金利」というトレードオフだね。
2. 全期間固定金利
借入から完済まで、金利がずっと変わらないタイプ。代表格はフラット35。記事執筆時点で年1.5%～2.0%程度。変動金利と比べるとかなり高いけど、将来の金利変動リスクがゼロというのが最大のメリット。
3. 当初固定金利（期間固定金利）
最初の一定期間（3年、5年、10年、20年など）は金利が固定され、期間終了後は変動金利に切り替わる（または再度固定を選択する）タイプ。
「当初10年固定」が特に人気で、住宅ローン控除の適用期間中は固定金利の安心感を得つつ、その後は金利動向を見て判断する、という使い方ができる。
2026年3月 主要銀行の金利比較
変動金利の比較
住信SBIネット銀行：年0.3%台～（通期引下げプラン）
auじぶん銀行：年0.3%台～（au金利優遇割適用時）
PayPay銀行：年0.3%台～
SBI新生銀行：年0.4%台～
三菱UFJ銀行：年0.4%台～
三井住友銀行：年0.4%台～
みずほ銀行：年0.4%台～
りそな銀行：年0.4%台～
ネット銀行がメガバンクより0.1%程度低い傾向がある。0.1%の差は小さく感じるかもしれないけど、3,000万円を35年で借りた場合、総返済額で数十万円の差になるから見逃せないよ。
当初10年固定金利の比較
住信SBIネット銀行：年0.9%台～
auじぶん銀行：年1.0%台～
三菱UFJ銀行：年1.0%台～
三井住友銀行：年1.1%台～
みずほ銀行：年1.0%台～
当初固定期間中は安心だけど、固定期間終了後の金利がどうなるかが重要。多くの銀行では、当初固定期間終了後は金利引き下げ幅が縮小するため、実質的な金利が上がる。ここを見落とす人が結構いるから注意してね。
フラット35の金利
フラット35の金利は取扱金融機関によって異なるけど、記事執筆時点では年1.5%～2.0%程度が中心。融資率（物件価格に対する借入額の割合）が90%以下の場合はやや低く、90%超の場合は高くなるよ。
フラット35の最新金利は住宅金融支援機構の金利情報ページで毎月更新されている。
金利タイプ別シミュレーション
具体的にどれくらい違うのか、借入額3,000万円・35年返済でシミュレーションしてみよう（ボーナス返済なし、元利均等返済）。
変動金利 年0.4%の場合
毎月返済額：約76,500円
総返済額：約3,213万円
当初10年固定 年1.0%の場合
毎月返済額（当初10年）：約84,700円
※固定期間終了後は金利変動による
全期間固定 年1.8%の場合
毎月返済額：約96,300円
総返済額：約4,046万円
変動金利と全期間固定を比べると、毎月の差は約2万円、総返済額では約830万円もの差になる。ただし、これは変動金利が35年間ずっと0.4%のまま変わらなかった場合の話。金利が上昇すれば差は縮まるし、逆転する可能性もあるよ。
金利上昇リスクをどう考える？
2026年の日本は、長年続いた超低金利政策からの転換期にある。「これから金利は上がるの？下がるの？」という疑問に対する答えは、正直誰にもわからない。
ただ、リスク管理の観点からは以下のような考え方ができる。
変動金利を選ぶ場合のリスクヘッジ
- 金利が1%、2%に上がった場合のシミュレーションをしておく
- 繰り上げ返済用の貯蓄を並行して行う
- 返済額の25%増くらいまでは家計で吸収できるようにしておく
- 借入額を控えめにする（物件価格の80%以下など）
固定金利を選ぶ場合の考え方
- 変動金利との差額は「保険料」と割り切る
- 毎月の返済額が確定するため、ライフプランが立てやすい
- 金利が上がらなかった場合、結果的に「払いすぎ」になる可能性を受け入れる
金利以外のコストも忘れずに
住宅ローンのコストは金利だけじゃない。以下の費用も含めてトータルで比較しよう。
事務手数料：借入額の2.2%（定率型）or 数万円（定額型）
保証料：借入額の約2%（一括前払い）or 金利に0.2%上乗せ ※ネット銀行は無料のことが多い
団信保険料：基本は金利に含まれるが、特約（がん保障等）を付けると0.1%～0.3%上乗せの場合も
繰り上げ返済手数料：無料～3万円程度
表面上の金利が安くても、手数料を含めた実質金利（APR）で見ると逆転するケースもあるから、必ずトータルコストで比較しよう。
住宅ローンの金利を比較するときに使えるツール
自分で計算するのが面倒な人は、各銀行の公式サイトにあるシミュレーションツールを使うのが便利。また、住宅金融支援機構のサイトにも返済シミュレーションが用意されている。
複数の銀行に事前審査を出せば、自分に適用される具体的な金利がわかるから、本気で検討するなら2～3行は事前審査に出してみよう。事前審査は無料で、所要時間もネット銀行なら数日程度だよ。
まとめ：自分のリスク許容度で選ぼう
住宅ローンの金利選びに「正解」はない。あるのは「自分に合った選択」だけ。
金利上昇リスクを取ってでも低金利の恩恵を受けたいなら変動金利。安心・安定を最優先するなら固定金利。その中間を狙うなら当初固定金利。
大事なのは、どの金利タイプを選んでも「最悪のケース」を想定しておくこと。住宅ローンは人生最大の買い物に伴う最大の借金。しっかり比較検討して、後悔のない選択をしよう。
住宅ローン全般について相談したい場合は、住宅金融支援機構の窓口も利用できるよ。
※本記事の情報は記事執筆時点のものです。金利は毎月変動する可能性がありますので、最新情報は各金融機関の公式サイトでご確認ください。
※シミュレーション結果は概算であり、実際の返済額とは異なる場合があります。
